Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Предпродажная подготовка квартиры
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.
Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.
Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.
Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи
B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.
B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.
Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?
-
Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.
-
Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.
-
Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.
-
Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.
-
Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.
-
Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке
Предпродажная подготовка включает снятие с регистрационного учета всех проживающих в помещении, расчет по долгам за ЖКУ и капремонт.
Долги за ЖКУ не переносятся на нового собственника, однако во избежание дальнейших разбирательств с управляющими компаниями покупатели просят доказать их отсутствие. Справку получают в обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Платежи по капремонту насчитывают не на владельца жилья, а на объект, поэтому долги могут перейти к покупателю. Справку об их отсутствии выдает региональный фонд капремонта.
Выписаться с жилплощади возможно на любом этапе и даже после совершения сделки, однако покупателю важно знать, что кроме него претендовать на проживание в помещении никто не будет. Снятие с регучета подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи. Для несовершеннолетних лиц требуется обязательная прописка в ином жилье. Снятие с учета производится по заявлению, направленному в отдел Главуправления по вопросам миграции МВД по месту выписки. Провести процедуру можно через МФЦ или портал «Госуслуги».
Типичные ошибки при продаже своей квартиры
К распространенным ошибкам, касающимся самостоятельной продажи квартиры, относят:
- Необъективную оценку квартиры. То есть утверждение заниженной или завышенной стоимости, что сделает продажу менее выгодной или затянет ее.
- Несоблюдение предпродажной подготовки. Даже отсутствие уборки, загромождение квартиры старой мебелью может отрицательно отразиться на спросе.
- Затягивание сбора документации. Покупатель не будет ждать. Если бумаги не готовы или составлены неверно, это удлинит продолжительность сделки. В этом случае велика вероятность отказа покупателя от приобретения квартиры.
- Неграмотные переговоры. Общаясь с покупателями, нужно заранее продумать ответы на возможные вопросы, подготовить подтверждающую слова документацию, быть готовым к торгам.
Стратегию продажи нужно продумать заранее. Элитная квартира в дорогом жилищном комплексе и рядовая хрущёвка должны позиционироваться по разному. Жилплощадь с дизайнерским ремонтом и дорогой обстановкой можно выгодно представить фотографиями. Жилище же требующее ремонта, напротив, может отпугнуть покупателя подробными фотографиями. Однако, покупатели есть на разные виды жилья.
Если продаваемая квартира явно требует ремонта, а вкладываться в ремонт не имеет смысла лучше выкинуть из неё все старые вещи на свалку. Не заставленное старым хламом помещение будет выглядеть более привлекательным. Будет видна его площадь. Потенциальный покупатель сможет легко представить возможную расстановку мебели и обустройство комнат.
Для успешной продажи квартиры важно точно попасть в рынок. Это значит что продавец должен установить стоимость объекта как можно точнее. Нужно объективно оценить свою жилплощадь в сравнении с аналогичными объектами выставленными на продажу. Это ваши конкуренты. И будьте готовы к торгу!
Подводные камни и возможные неурядицы
В теории купля-продажа недвижимости выглядит несложной процедурой. Так и есть, ведь такие сделки проводятся достаточно часто. Но иногда участников купли-продажи ожидают проблемы:
- Заключение сделки с несовершеннолетним (без согласия опеки) или недееспособным лицом. В этом случае ДКП просто аннулируют, а возврат денег затягивается на годы.
- Стороны указывают в договоре небольшую сумму за жилье взамен оговоренной, чтобы снизить налог. В итоге продавец получает ту сумму, которая прописана в ДКП.
- На жилье претендуют другие собственники – совладельцы или наследники.
- Продавец отказывается выписывать членов своей семьи, мотивируя это их возрастом или другими причинами.
Важно. Закон не позволяет выписывать в никуда не только малолетних лиц, но и беременных женщин. Поэтому при заключении договора покупатель вправе потребовать соответствующую справку. К дополнительным сложностям, не дающим совершить сделку купли-продажи, относят:
- продажу по генеральной доверенности в отсутствие настоящего владельца;
- все деньги или часть суммы присваивает себе доверенное лицо;
- оформление на одну жилплощадь нескольких договоров долевого участия;
- использование фальшивых документов.
Общение с потенциальными покупателями
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
- Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
- Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
- Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
- Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.